香港买房，起价500万的中产退路

守旧又审慎的内地中产们在香港看到了重新设置资产的时机。

顺流而下的选择

为了凑够560万港币的首付，江苏人吴清玉经由了一场周详的盘算。

一其中国境内住民每人每年的最高外汇额度是5万美元，这还远远不够。人民币兑港币，潜在的设施有许多，杠杆、效率和风险同在的比特币生意，房产中介口中语焉不详的保险渠道，再不济另有坊间方式，内地买名表，香港转手卖，条件是愿意肩负汇率和税费损失。

固然，最平安又直接的一种，是人肉背现金——在收支境大厅，一名游客最多可携带2万人民币现钞。没有其余要求，*需要的是耐心。着急的话，人海战术倒是一个超级加倍的方式，在已往，拖家带口十几号亲友带现钞一同入港的例子并不少见。

吴清玉看了一眼日历，现在是2023年10月，香港楼市“撤辣”的风声越来越紧，中介告诉她，港府极有可能在来年头放出新闻，一定要尽快。

时间只有不到150天。吴清玉刚来香港两年，蓄积不多，家中存款险些都在内地，除去找香港亲友凑钱，她自己能做的，就是把人力搬运施展到*，一点一点把内地的钱挪到香港。

她盘算过，自己一周最多可以去3次深圳——取钱，过海关，上高铁，回香港，150天，21周，64次，128万人民币，约合138万港币。

今年2月28日，香港“周全撤辣”政策落地，港府不再压制楼市以及外来需求。“辣招”在香港往往映射一种带有强制性、需要性的政策或行动。这个词与香港楼市扯上关系，最早可以追溯到2010年，彼时香港面临的命题是，若何掐灭新一轮炒楼之风的兴起，阻止97年楼市疯狂又崩盘的悲剧重现。在这种靠山下，香港出了“辣招”，即针对房发生意接纳特其余三大类印花税措施。

14年已往，直到今年2月28日，香港特区政府财政司宣布取消所有楼市“辣招”，外界称这一行为为“撤辣”。在撤辣的后头，香港现在面临的是住宅物业交投量的大幅萎缩，中原地产曾经统计过，香港去年的住宅成交量只有2000多宗，和1997年相比，削减了靠近10倍。

有中介向36氪总结过，“撤辣”带给一个非香港*住民的利好——300万以下的住宅，只需要缴付100元印花税。至于300万以上，以5万万为例，一个内地买家相较于撤辣前，可省下537.5万税费。

大量内地买家涌入香港买房，深圳看房团大巴车直通香港，甚至有中介公司组织了“通俗话专组”专门对接内地客户。香港中介陈超告诉36氪，自己就接待了一个大额投资客订单，一个内地买家一口吻买下某小区25层的所有住宅，一共10套，平米均价在26万港币，总金额近亿港币。

只是除去少量阔绰的投资客，在香港买房的内地买家们，到底是谁？

据多位香港中介向36氪证实，此次追随“撤辣”买房的内地人，大多去年就最先连续张望，他们多数已经通过高才、优才获得香港身份，只是并未期满取得永居权。

履历一场漫长搬运后，撤辣第二天，吴清玉迅速下定了一套总价1400万港币的住宅，此时距离她取得香港永居权另有5年，赶在第二天买房，缘故原由无他，“就是怕屋子涨价”。

长居深圳的周香香在3月初，追随看房团，在启德（中环外的第二个香港CBD）就地押注了100万港币的支票看房，准备拿下维港汇一套总价1900万港币的住宅。另有一年，她的永居权才正式生效。

只用了2天，北京人马丁已经顺遂往返京港，买了一套总价500多万港币的住宅，面积不大，只有30平方米不到。抵达香港的当天，马丁和妻子带着行李箱，直达售楼处，就地落定香港珑碧楼盘最后一套住宅。

区别于其他的投资，在这场内地奔赴香港买房的行为中，一个有意思的节点是，在2月28日周全撤辣前，港府已经针对高才、优才实行“先免后征”，即先免去买家印花税和新住宅印花税，若是未能准期在7年后取得香港永居权，再追补税款。

这也意味着，对于高才、优才这批人群而言，属于他们的“周全撤辣”早在去年10月就发生了。香港已经为他们单独预留了一个狭窄的启齿。

然而，只管拥有优先选择权，在“周全撤辣”前，香港楼市并未取得这批最早赴港的内地中产精英的信托。

数据足以佐证，直到2024年1月，香港私人住宅售价依旧萎靡，指数跌至306.4点，已经延续下降9个月，是2016年10月以来*。一位在去年通过高才身份入港事情的女士告诉36氪，去年香港楼市连续下行，她身边多数高才、优才，一样平常会选择先租房，并不会着急买房。

内地中产显露出了相当的理性。美元资产、低位入手、买涨不买跌，直到确认香港住宅具备优质资产的资格，中产才露出了他们的果决。

“全球通货膨胀与钱币贬值险些不能阻止，若是你的银行卡只有几十万，作用还不显著，若是是数百万、万万甚至以上，再碰上房价下跌，你的资产现实天天都在流失，不亏钱都算好事了。”马丁跳过了那些关于中产消费降级的常见焦虑，向我讲述了一种最真实的现状。

他们都吐露出了一个当下典型的中产命题，在内地房产普遍贬值，缺乏好的投资手段的当下，还能若何设置自己的资产？是否要涣散资产，以求风险对冲？

撤辣之后的香港楼市让中产们重新看到了一种涣散的可能性。某种水平上，就像最初选择在去年的香港抢人大战中，锚定一个香港身份，他们都在为自己博取一个备选。

屋子再也难以肩负那些投契和狂热的欲望，相反，中产们守旧、审慎、理性，这是小我私人的选择，也是一种顺流而下的一定。

攥住优质资产

人类学家豪道斯·魏斯在《我们从未中产过》一书中，曾经表达过一种看法，即中产阶级的“居中”自己就示意了空间的存在。他们有时被形容为一个雄心壮志的群体，被触手可及的乐成所牵引；有时又被形容为一个缺乏平安感的群体，时时陷入对坠落的恐惧。

——“延迟知足，牺牲部门消费以备未来之需，肩负欠债资产带来的风险与义务，投资教育、培训、房产、储蓄设计和养老金，这些都是中产阶级跃升和防止坠落的战略。”

中介陈超告诉36氪，香港这批楼市生意里，最受内地买家迎接的楼盘是500-800万港币之间，近地铁、有校网的30-40平米小户型，它们的优势很明确，好上车，高保值。

许多例子可以验证，香港九龙半岛长沙湾的Belgravia Place就是具备上述画像的典型楼盘，在社交媒体上，Belgravia Place售楼间的火爆撒播甚广，人们把电梯间挤得水泄不通，一度再现香港楼市曾经的绚烂。它也是香港周全撤辣后的*“日光盘”，首批开放的138套房源收到了跨越4400个意向挂号，开卖4小时售罄。

北京人马丁购置的珑碧小区，也是这次最火爆的小区之一。用马丁的话说，珑碧是全港校网最多的一个楼盘，自己购置就是看中了它的校网属性。

在香港，校网决议了一个拥有香港身份的适龄孩子，未来就读公立学校的资格。换句话说，校网多大，框定的港校局限就有多大，孩子拥有的可能性就越大。

买房下定前，马丁在北京已经拥有三套房产，其中一套是西城“老破小”。去年，马丁一直在做两手准备，挂卖老破小，同时寻找新的学区房替换。

他对比过一套北京和香港房产，对孩子“上学”的*性价比。西城虽然是北京甚至全中国学区资源的高地，但香港公立高中考生，走的是DSE（俗称“香港高考”）途径，不仅能够避开猛烈的高考竞争，直接介入内地高校申报，同时在外洋大学的申请上也拥有优势。

直到今天，房产往往占有中国家庭资产*比例。作为多套房家庭，这些年，马丁一直在频频评估自己名下的资产，整理那些摇摇欲坠的，握住那些平安耐久的，找寻那些保值升值的。“老破小在学区价值下滑的同时，还得面临房龄高和改善腾退的风险。不优质的资产一定要早做设计，攥在手里的，只能是优质资产。”他说。

在中国，面临户籍、教育、医疗与房产深度绑定的现实，中产们对资产的考量自然就“深图远虑”。有趣的是，这种趋势似乎越来越提前了，当马丁已经对香港校网了如指掌，他人生中的*个孩子，另有一个月才待出生。

险些所有在香港买房的人都市提到，自己看中了高租售比的优势。香港平均租售比在3%-4%，在香港，一套不到30平米的屋子，租金过2万港币并不少见。

尤其当这套屋子，还在校网内。土地供需和高昂薪水一直是推动香港租金的始作俑者，这已经不是什么隐秘，但香港校网内的租金照样高得惊人。这背后存在一个有意思的因素，香港租售同权，只要有香港身份，租房和买房一样，都能享受校网内一致的升学待遇。陈超就接触过不少从内地奔赴香港租房的陪读妈妈，“有人甚至宁愿遭受每月超6万港币的房租，只为让孩子在香港上学”。

而在去年，高才优才的大量涌入，也迅速推升了香港衡宇租赁需求。相比香港房地产陷入的耐久低迷，租赁市场却逆向回暖，去年12月，《香港物业讲述》显示，全港私人住宅租金指数10月报186.3点，该指数已经连升9月——某种水平上，这也再度验证在撤辣之前，来港的中产精英们早先选择租房，而不是买房。

TikTok电商在中东进退两难

TikTok电商在中东进退两难,风物长宜放眼量。“出海四小龙”在中东究竟能够达到何种高度，还要更长时间来验证。

当租房求过于供，香港房东完万能决议，自己事实要把屋子租给谁。吴清玉还记得，自己那时就是从三名候选者中脱颖而出，才乐成租下了现在栖身的这套屋子。

在租房前，一个香港房东将会权衡你的三个指标，什么事情？收入若何？存款若干？它们划分对应着一个租客的社会职位、消费水平和资产的康健水平。若是对方是一个毫无收入的学生，跳出了指标框架之外，香港房东的选择是，租房可以，必须年付。

“我那时有一张平时闲置的副卡，拉了一个存款证实，里头有十几万港币。另有我的收入证实，那时刻我虽然在实习，但每个月收入也跨越了2万港币。房东要看到你每个月有牢靠进账，才会租给你。”吴清玉说。

安放那些钱

除去自住、教育和租售比的思量，对于一些更有余力的高才优才来说，在香港买房，更像是没有投资手段下，一个最稳妥的脱手时机。

周香香用一句最直接的话，注释了自己买房的缘故原由——相对于内地的政策强度，香港屋子全球投资、美元生意，未来暴涨和暴跌都对照难。她在深圳有多套房产，对香港学区也没有多强烈的盼望，对她来说，这是一个手头有余钱，在大宗房产里，一个多元化、合理设置的时机。

这次买房前，周香香足足考察了香港楼市一年之久，眼睁睁看到香港房价跌至2017年低位，又等到3月周全撤辣，确保了*入场时机才决议脱手。

在已往，她曾经亲眼眼见过深圳房价疯狂的年月，有同伙甚至愿意把身家全数抵押，一直贷款买房，宁愿刀口舔血，也要赌注高杠杆带来的利益。到了现在，周香香已经在提前告诉自己在上中学的孩子，资产设置需要20%是高风险，50%是低风险，剩下才是房产。

面临合适的资产，周香香一直敏锐又武断。周香香上次在深圳买房，就在不久前。当天，中介给她拨了一个电话，提到周围有个成熟片区的二手房正在脱手，价钱也合适。吃过晚饭后，她和丈夫去看房，不到三小时，全款买下一套上万万的屋子。

现在她买房的原则是，只用闲钱，从不贷款，全款拿下。

周香香考察过，除了几位还在币圈游走的同伙，这些年身边有钱人体贴的话题，早就从投融资转移到了鸡娃身上，除非有合适的脱手时机，对屋子的热情也大大削减。相比寄希望于一个个颠簸、震荡又未知的经济周期，投资孩子，或许是一种可预见的、有反馈的回报——只管鸡娃被外界评价为一种中国式的太过期待，但无能否认，它依旧是一个维持阶级属性，甚至实现阶级跃升的主要手段。

对于周香香来说，人生的下一个命题，是若何给孩子托起一个险些*的教育。大儿子今年13岁，就读于一所*国际学校，每年的开销跨越40万，周香香已经在对比QS100强高校的人文、地理、学科优势，未来，大儿子的设计也许率也在西欧。

至于香港的屋子，若是有可能，周香香准备留给小儿子，做一个分外的上学备选。”着实不行，还可以留给孙子上学的那一天。“她说。

事实上，学会若何涣散手中的钱，这个课题并不只属于一线都会买家。在这次买房热潮中，二三线都会的买家同样在关注香港的投资时机。

花费150天人肉搬钱的吴清玉，就来自江苏一个三线都会，她是家中独女，本科结业后，怙恃已经在对她的未来举行设计。吴清玉的怙恃是典型的浙江创一代，做商业起身，这个家庭也正在面临一个最常见的代际交替问题，当你的二代决议拥有自己的人生，手中那些流动的钱，事实要放在那里？

吴清玉说，她的怙恃对投资的态度异常郑重，他们更信托不动产的价值，而不是风险投资带来的回报，“我们曾经思量过，要不要在英国或者日本买房，厥后以为着实太远，不保险。”相对于不熟悉的境外，香港是一个很好的缓冲板。

有时刻，相对于中产的郑重，一些豪横的县城买家，考究的反倒更多是体面。吴超曾经接待过一些来自内地的县城老板，他们对香港屋子的定位是，相比投资价值，更需要一个体面的“会所”。校网不主要，位置不思量，需要的是别墅、大海与门廊前的草坪——一个TVB港剧里，经典的富人住宅形象。

当香港酿成退路

香港从不缺任何远大之词的加注，撇去那些老生常谈的股市、权门和娱乐圈，霓虹灯或许是最能代表人与香港关系的物品。一根玻璃管在1000摄氏度的火上高温灼烧，烘烤到足够柔软，注入气体通电后，汇聚千万万万，就形成了香港天下著名的灯河。

曾经，没有人不想成为香港霓虹灯河的一部门，他们期待着香港的热烈馈赠，又小心维持着自己的光泽。

在伟大的人口吸引力下，这座都会也拥有全球最昂贵的房价。直到2023年，香港已经延续8年连任“全球房价最高都会”榜首。香港也拥有*主要的土地供需，当750万人口生涯在这座国际都市，却只能挤在6.9%的土地上生涯，屋子已经不仅是一处寓所，它关联着生计空间、社会职位，甚至是小我私人尊严。

许多内地人决议来香港买房的时刻，早先都市感应一股强烈的反差，这里不考究朝向，没有河景、海景之分，有关香港“笼屋”的传说更是习以为常。用中介陈超的话说，天天早起晚归，明天的路还一片未知，谁会在乎头顶的太阳？

人们为了前途来到香港，又必须遵守它的规则。高楼窄长麋集，若是想看到天空，请把头颅从窗口伸出去，然后用力仰面。

但现在，香港的命题酿成了留人。换句话说，香港从未这么自动过。已往两年里，香港流失了14万劳悦耳口，自2020年7月1日到2022年底，香港住民经机场离港的净移出数目跨越40万人，流向了新加坡、英国、加拿大、美国等地。

甚至有人由于移民不惜降价卖房，马丁还记得，自己的一位北京同伙，年头买下了一套香港的万万住宅，房主已经移民加拿大，着急周转，甚至等不到撤辣带来的上涨时机，宁愿降价400万出售。

36氪曾在去年报道过，随同着中海内地创投美元基金向人民币基金主导转移，发生在港股的IPO事宜正在逐年削减，金融曾经是香港*的支柱产业，现在却无可阻止地在迈向下坡路。这也意味着一种深深的错位——在抢人大战中，香港的高才优才们主要来自于金融和互联网领域，香港既盼望人才，又无力提供足够的、有吸引力的岗位。

马丁的主要营业就是认真港险和香港身份的协助解决。他告诉36氪，从去年最先，许多内地中产找到他咨询高才优才申请，他们多数在内地已经有相当稳固的事情，好比医生、大学教授、国企员工，“希望能保留内地事情的同时，申请香港身份作为一个备选。”

这背后，是来自中产深深的不确定性。一个例子是，香港保险最先在内地中产群体中走红。周香香从事香港保险多年，她还记得，港险履历了两个阶段的转变。2013年左右，大量内地中产直奔香港购置重疾保障险，一人两三万美金，他们的目的极其精准，香港平均寿命高，意味着保费廉价，美元赔付，又能涣散钱币风险，用简朴的话来说——有病拿钱，没病储蓄。

到了今天，港险再度走红，但中产的需求却发生了转变。2023年整年，内地访客赴港投保的小我私人人寿保险新增保单保费约590亿元，较2022年飙涨逾27倍。一个值得注重的数据是，与往年相比，储蓄型保险比保障型保险更受青睐，各占6成与4成——在已往，这个数据是4成与6成。

“往年香港储蓄险不太被看好，它偏理财属性、保费高、又需要耐久持有，同时回本时间也长，已往投资环境好的时刻，我买个好屋子就能翻倍收益，何苦要买储蓄险？”周香香说。

时移世易，人们再买储蓄险，看中的是美元资产的多元设置，是利率的稳妥，是对耐久的偏向，换句话说，资金的平安性已经胜过一切。

某种水平上，房产和保险一样，香港现在承接他们的，是一种守旧而平安的退路。

而周全撤辣，正让这条“退路”变得加倍通畅。从2022年底高才通推出后，住手2024年2月，香港累计来港人才总数已经跨越10万。对于港府来说，若何让高才、优才们和香港实现深度绑定，才是接下来的重点。

这也是为什么有剖析师并不看好香港在周全撤辣后的房价走向——现在香港房价和利率仍在高位，若是香港金融行业依旧不景气，服务业收入较低又难以吸纳高端人才，人口连续少进多出，香港房价未来两年或许另有下跌的可能性。

一个例子是，撤辣后，香港房地产商并没有对一手住宅执行加价。这背后，是地产商对香港楼市耐久生意的隐忧，香港楼市还面临极高的库存压力，没有人敢在现在涨价。停止2023年底，香港楼盘的库存量已达2.03万套，到达20年以来的新高，潜在新盘也创了历史新高，达10.9万个单元。

而这些忧虑也传导到了香港中介身上，吴清玉注重到，只管撤辣后香港房源云云抢手，中介依旧大方地给出了“回佣”。在香港，成交低迷时，为了刺激买家生意，中介会从地产商所给的署理佣金中，不惜让利一部门给买家。

我问中介陈超，既然外界展望房价短期内另有下跌的可能性，为什么不选择继续张望？

他给了我一个异常直接的谜底——在这里生计的每一小我私人，都被屋子鞭打过，由于楼市，他们见证过暴富的神话，个体运气的翻转。所有人都知道，今天不买房，明天就是小居室，再等下去只剩开放式，这是刻在肌肉影象里的痛苦。

（李小霞对本文亦有孝顺；除马丁外，文中皆为假名）

【本文由投资界互助同伴36氪授权宣布，本平台仅提供信息存储服务。】若有任何疑问，请联系（editor@zero2ipo.com.cn）投资界处置。